中央发文要严格落实一户一宅，宅基地是农村村民的基本居住保障

一、中央发文要严格落实一户一宅

1、土地是农民的“命根子”，没有耕地就没有粮食，不能解决吃饭问题，没有宅基地就不能建房子，不能解决住房问题。但在新时代下，随着越来越多的农民外出打工甚至是举家迁往城市，农村不仅有大量耕地抛荒，宅基地也不能避免地被闲置，造成了农村土地资源的大量浪费。

2、日前，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求，严格落实“一户一宅”规定，且面积不得超过本省(区、市)规定的标准。

3、同时，《通知》还指出，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方法，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等;鼓励进城落户村民自愿有偿退出宅基地。

4、从以上两条内容可以看出，对于农村宅基地，国家一方面严格控制每户的面积，一方面鼓励农民多种形式盘活宅基地。这似乎释放出一个重要信号：如今离农村宅基地入市又近了一步，农村宅基地将越来越值钱。

5、2018年开始试行宅基地“三权分置”。所谓的“三权分置”，指的是“所有权归村集体，资格权归农户，使用权则放活。”自这以后，农村宅基地相当于有了“名分”，再加上宅基地确权，宅基地就可以买卖、可以租赁也可以抵押了。但是，要想让宅基地有了金融属性，光有“名分”还不够。在定“名分”与正式入市之间，还有一步要走，那就是划定面积。

6、熟悉农村的人都知道，如果不对宅基地严格实行“一户一宅”、严格控制面积，就势必会出现农村一个或几个家族钻了空子，名下拥有大面积的宅基地。等到可以入市了，一块块的宅基地可就是白花花的银子了。而这对于普通农民来说，非常不公平。

7、同时，《通知》中还明确规定了一点：宅基地是农村村民的基本居住保障，禁止城镇居民到农村购买宅基地。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

8、严格控制面积，严禁城镇居民购买，其实也从侧面说明了宅基地未来的价值。今年以来，“下沉市场”成为行业热词，这说明大家对广大农村市场的重视。所谓下沉市场，通常用来指代三线以下城市及农村地区的市场。要发展这个市场，土地必不能少。

9、因此，拥有土地的农民就可以采取多种形式来盘活，而不是任期荒废、闲置。不管把土地抵押去创个业，还是将宅基地和住宅租赁出去、收个租金上个班，都算的上把农村和农民都彻底激活了。

10、不过，宅基地越来越值钱了，并不代表所有地方的宅基地都会那么好“上市”。在这个过程中，城市周边的农民应该会是首批受益者，而对于那些偏远山区的农村，农民想要真正受益，恐怕还比较难，尚且需要时日。

二、宅基地的法律特征

1、宅基地使用权的主体具有特定性，原则上限于农村居民。《民法典》第362条将宅基地使用权的主体界定为“宅基地使用权人”。在现行规则之下，宅基地使用权人是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。从宅基地所承载的社会保障功能以及宅基地初始取得的无偿性的角度来看，这一规定是妥适的。

2、宅基地使用权的客体具有特定性，限于集体所有土地。《民法典》第362条将宅基地使用权的客体界定为“集体所有的土地”，排除了在国有土地上设定宅基地使用权的可能性。

3、宅基地使用权的内容具有特定性，仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施。《民法典》第362条将宅基地使用权的内容界定为“占有和使用”“集体所有的土地”,“利用该土地建造住宅及其附属设施”，包括农村村民所建住房以及与居住生活有关的其他建筑物和设施，如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚、猪圈等。

4、宅基地使用权的初始取得具有无偿性。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由集体经济组织成员无偿取得、无偿使用。

5、宅基地使用权没有期限限制。我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定，宅基地使用权不因期限届满而消灭。因此，宅基地使用权是没有使用期限限制的用益物权。